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Transparence & Méthodologie

Comment Homlytic
estime la valeur d'un bien

Nous croyons que la confiance se construit par la transparence. Voici exactement comment nos estimations sont produites, quelles données nous utilisons, et où se situent les limites de notre approche.

Données DVF officielles
Géorisques gouvernemental
Méthode hédonique documentée
Confiance algorithmique
Principes fondateurs

Une estimation ancrée sur des données réelles, pas sur des suppositions

La plupart des outils d'estimation immobilière s'appuient presque exclusivement sur des modèles statistiques entraînés une fois, sans connexion aux données de marché récentes. L'estimation peut sembler précise, mais elle reflète souvent un marché qui a évolué depuis.

Homlytic adopte une approche différente : pour chaque bien soumis, nous récupérons en temps réel les transactions immobilières officielles enregistrées dans le secteur, les risques naturels et technologiques de l'adresse exacte, puis nous appliquons une méthode de valorisation structurée. L'intelligence artificielle intervient ensuite pour enrichir l'analyse qualitative — elle ne produit pas les chiffres.

✗Approche classique
✗Modèle entraîné une fois, pas mis à jour en temps réel
✗Prix de base issu d'un algorithme opaque
✗Risques non intégrés dans l'estimation
✗Fourchette de confiance absente ou arbitraire
✗Source des données impossibles à vérifier
✓Méthode Homlytic
✓Transactions DVF récupérées en temps réel à chaque analyse
✓Prix de base = médiane DVF pondérée par surface (mesurable)
✓5 APIs Géorisques officielles intégrées dans le calcul
✓Indice de confiance calculé sur la densité DVF réelle
✓Sources institutionnelles publiques, vérifiables par tous
Processus d'analyse

5 étapes de la saisie au rapport

Étape 1
Saisie du bien
Étape 2
DVF temps réel
Étape 3
Géorisques
Étape 4
Calcul hédonique
Étape 5
Enrichissement IA
1
Collecte des données du bien
Vous renseignez les caractéristiques du bien : type, surface, étage, état, DPE, équipements, diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité...). Ces données constituent la base de la valorisation.
2
Géolocalisation et données DVF en temps réel
L'adresse est géocodée via l'API officielle adresse.data.gouv.fr. Nous interrogeons ensuite la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée par l'État pour récupérer les transactions immobilières réelles dans un rayon de 1km, filtrees par type de bien. Ces données sont mises à jour mensuellement par le gouvernement.
3
Données Géorisques officielles
En parallèle, nous interrogeons l'API Géorisques (georisques.gouv.fr) pour récupérer les données officielles de risques : zone sismique, exposition radon, risque inondation (PPRi), retrait-gonflement des argiles, installations classées dans un rayon de 500m.
4
Calcul par méthode hédonique
Un algorithme de valorisation hédonique applique des facteurs multiplicatifs calibrés sur des études nationales (Notaires de France, ADEME, FNAIM, Crédit Logement) à un prix de base dérivé de la médiane DVF locale. Chaque caractéristique du bien — DPE, état, étage, équipements, risques — génère un impact chiffré et sourcé. L'indice de confiance est calculé sur la densité et la récence des données DVF.
5
Enrichissement IA — synthèse et scores qualitatifs
L'intelligence artificielle reçoit le prix calculé comme contrainte non modifiable. Elle contribue à la synthèse narrative, à l'évaluation qualitative du secteur (transports, commerces, dynamisme), aux scores environnementaux et à la recommandation d'investissement. Elle ne peut pas dériver de plus de ±8% du prix calculé algorithmiquement.
Méthode hédonique

Les facteurs de valorisation et leurs sources

La méthode hédonique décompose le prix d'un bien en contributions indépendantes de chaque caractéristique. Chaque facteur est calibré sur des données publiées et vérifiables.

DPE G vs A
-18% / +7%
État : rénover
-20%
Risque inondation
-12%
Amiante détecté
-8%
Dernier étage + asc.
+9%
Parking + jardin
+9.5%
DPE A (prime)
+7%
Tendance +5%/6m
+2.5%
Amplitude relative des facteurs sur le prix final — calibration nationale, impact réel variable selon le marché local.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
ADEME 2024
L'impact de la classe énergétique est calibré sur une étude portant sur 300 000+ transactions entre 2018 et 2023. Un logement G subit une décote significative ; un logement A bénéficie d'une prime. L'effet s'est amplifié depuis la loi Climat et Résilience.
État général du bien
Notaires de France 2025
Quatre niveaux d'état (excellent, bon, moyen, à rénover) sont appliqués avec des coefficients issus du baromètre annuel des Notaires de France, qui mesure l'impact réel de l'état sur le prix de transaction.
Étage et position verticale
SeLoger/PAP 2024
Chaque étage supplémentaire génère une prime jusqu'au 6e niveau, puis se stabilise. Le rez-de-chaussée subit une légère décote. Le dernier étage avec ascenseur bénéficie d'une prime distincte liée à la rareté.
Orientation
Crédit Logement 2024
L'orientation sud et la double exposition sont valorisées positivement. L'orientation nord pure génère une décote mesurée. Ces coefficients reflètent les préférences d'acheteurs documentées sur le marché français.
Équipements et atouts
FNAIM 2025
Parking, balcon, terrasse, jardin, ascenseur et cave ont chacun un coefficient indépendant. La prime totale est plafonnée pour éviter les sur-valorisations sur des biens très équipés.
Diagnostics et normes
DDT / Notaires / ADEME
La présence d'amiante, de plomb, de termites, ou la non-conformité électrique ou gaz entraîne des décotes appliquées conformément aux pratiques notariales et aux obligations légales du DDT.
Risques naturels et technologiques
Géorisques / BRGM
Les données officielles de Géorisques (inondation, sismique, radon, argiles, ICPE) sont intégrées directement depuis l'API de l'État. Ces risques génèrent des décotes calibrées sur les études du BRGM.
Tendance de marché locale
DVF Etalab
L'évolution récente des prix dans le secteur (6 derniers mois vs 6 mois précédents) est calculée sur les transactions DVF réelles et appliquée partiellement pour corriger le prix de base en fonction de la dynamique locale.
Sources de données

Des données 100% officielles et publiques

Toutes les données externes utilisées par Homlytic sont issues de sources gouvernementales ou institutionnelles françaises, gratuites et publiques.

DVF / DGFiPdata.gouv.fr
Toutes les transactions immobilières en France. Mise à jour mensuelle. Source de vérité du prix de base.
API AdresseEtalab / DINUM
Géocodage officiel des adresses françaises. Couverture exhaustive du territoire national.
GéorisquesBRGM / MTES
5 APIs de risques naturels et technologiques intégrées : sismique, radon, inondation, argiles, ICPE.
ADEMEValeur verte 2023
Impact du DPE calibré sur 300 000+ transactions 2018-2023. Référence nationale pour la prime verte.
Notaires de FranceBaromètre 2024
Coefficients état et position calibrés sur le baromètre annuel. Données de marché notariales.
FNAIM & Crédit LogementÉtudes 2023-2024
Impact des équipements et de l'orientation. Données complémentaires pour les facteurs qualitatifs.
Observatoire du marché Pro

Comment fonctionne l'Observatoire

L'Observatoire est un outil de veille de marché disponible en abonnement Pro, couvrant 124 zones géographiques — 67 zones françaises (régions et villes) et 57 zones européennes.

Données de marché statiques enrichies
Les indicateurs de l'Observatoire (prix médians, évolutions sur 1 et 3 ans, volumes, tension locative, rendements, délai de vente, taux de vacance) sont des données de référence issues de sources institutionnelles, mises à jour périodiquement. Ils offrent une vision macro d'un marché, complémentaire de l'analyse DVF micro d'un bien spécifique.
Synthèse IA à la demande
Pour chaque zone sélectionnée, une synthèse territoriale est générée par intelligence artificielle à la demande et mise en cache. Elle couvre le profil de la zone, la dynamique du marché, le cadre de vie, le tissu socio-économique et les opportunités d'investissement. Les résultats sont mémorisés pour éviter des appels redondants lors d'une même session.
Rapports PDF professionnels
Chaque zone peut faire l'objet d'un rapport PDF exportable de 5 pages : couverture avec métriques clés, indicateurs de marché détaillés, analyse IA territoriale, simulation investisseur (4 profils de biens, 3 scénarios de projection), et positionnement macro national. Ces rapports sont conçus pour être partagés avec des clients ou intégrés dans des dossiers.
Honnêteté & limites

Ce que Homlytic ne peut pas faire

Nous pensons qu'un outil de confiance est avant tout un outil honnête sur ses propres limites.

Points d'attention
Les biens atypiques (châteaux, lofts industriels, domaines viticoles) ou les marchés très peu liquides peuvent donner des estimations moins précises faute de comparables DVF suffisants.
L'estimation ne tient pas compte des éléments invisibles : qualité des finitions, luminosité réelle, nuisances sonores non catégorisées, vue exceptionnelle. Ces facteurs peuvent justifier des écarts de 5 à 20% par rapport à notre estimation.
Les marchés en forte mutation (zones en cours de rénovation urbaine, nouvelles infrastructures de transport annoncées) peuvent ne pas encore être reflétés dans les données DVF disponibles.
Homlytic est un outil d'aide à la décision. Pour un acte juridique officiel (vente, succession, apport en société), une expertise notariale ou une évaluation certifiée reste indispensable.
Les données DVF ont un délai de publication de 2 à 4 mois. Sur des marchés très actifs ou en fort mouvement de prix, nos estimations peuvent légèrement sous ou sur-estimer les prix actuels.
Indice de confiance

Comment l'indice de confiance est calculé

L'indice de confiance (55–93%) est purement algorithmique. Il n'est jamais inventé. Voici les 4 paramètres qui le déterminent.

Densité DVF 12 mois
+25 pts max
Nombre de transactions enregistrées dans un rayon de 1km sur les 12 derniers mois.
Données récentes 6 mois
+8 pts
Bonus si plus de 10 transactions dans les 6 derniers mois — signal de marché actif.
Homogénéité du marché
+10 pts max
Pénalité si la dispersion des prix/m² est forte. Un marché hétérogène = estimation moins fiable.
Volatilité récente
-8 pts
Malus si la tendance 6 mois dépasse ±8%. Un marché en fort mouvement est plus difficile à prédire.
ℹLa base de départ est 50 pts. L'indice est plafonné à 93% (jamais 100%) pour éviter une fausse impression de certitude. Un indice entre 80 et 93% correspond à un marché bien documenté avec de nombreuses transactions DVF récentes.
Questions fréquentes

Sur la méthode

Prêt à analyser votre bien ?
Estimation basée sur les transactions réelles de votre secteur.